Caparra e IVA: quando non è dovuta

Con l’Ordinanza 7868 del 31 marzo 2026, la Cassaazione ha stabilito che il versamento di una somma qualificata come caparra determina l'immediata esigibilità della relativa Iva dovuta sugli acconti.

Caparra e IVA: quando non è dovuta

L'Agenzia delle Entrate contestava ad una srl l'omessa fatturazione e registrazione di operazioni imponibili per un importo ritenuto acconto sul prezzo, percepito nell'ambito di una vendita immobiliare, e, dunque, da assoggettare a Iva.

La CTP e la CTR  accoglievano il ricorso dei contribuenti ritenendo che i contestati importi fossero, in realtà, da qualificarsi come caparra confirmatoria.

L’Amministrazione proponeva ricorso per Cassazione sostenendo che gli importi costituissero acconti sul prezzo in quanto:

• non eseguiti contestualmente alla stipula dell'accordo che li prevedeva,
• i contraenti avevano già pattuito una penale per il caso di mancato rilascio del permesso di costruire relativo all'immobile oggetto dell'alienazione.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso delle Entrate premettendo che la caparra confirmatoria risponde ad autonome funzioni:

• costituisce indizio della conclusione del contratto cui accede, 
• incita le parti a darvi esecuzione, considerato che colui che l'ha versata potrà perdere la relativa somma e la controparte potrà essere, eventualmente, tenuta a restituire il doppio di quanto ricevuto in caso di inadempimento a essa imputabile; 
• può svolgere funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare esecuzione del contratto preliminare e qualificandosi come risarcimento forfetario in caso d'inadempimento di questo, 

La Cassazione specifica che mentre nell'ipotesi di regolare adempimento del contratto preliminare, la caparra è imputata sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, assoggettabili a Iva, andando a incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, a integrare il presupposto impositivo dell'imposta in base all'articolo 6, comma 4, Dpr 633/1972, l'inadempimento ne determina il trattenimento, che serve a risarcire il promittente venditore, con la conseguenza che in tal caso la caparra non farà parte della base imponibile dell'IVA.

In base all'orientamento della giurisprudenza europea, in caso di versamenti in acconto eseguiti anteriormente alla cessione di beni o alla prestazione di servizi, affinché l'IVA possa divenire esigibile, in deroga rispetto al principio generale, occorre che tutti gli elementi qualificanti del fatto generatore, vale a dire la futura cessione o la futura prestazione, siano già conosciuti e dunque, in particolare, che, al momento del versamento, i beni o i servizi siano specificamente individuati e l'operazione negoziale appaia ragionevolmente certa.

Nel caso di specie la Cassazione ha osservato che, al versamento delle somme in contestazione, avvenuto nel 2014 sulla base di una scrittura privata del 2013 modificativa di un contratto preliminare del 2010, aveva fatto seguito la stipulazione di un contratto definitivo nel 2018, con contestuale emissione di fattura riferita proprio a quelle somme.
Le parti avevano attribuito alle somme versate la funzione di caparra confirmatoria, imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti a Iva, andando a incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, a integrare il presupposto impositivo in base all'articolo 6, comma 4, del Dpr 633/1972: in sostanza, il giudice di merito non ha escluso che le somme versate a titolo di caparra potessero essere imputate al prezzo dell'immobile oggetto della compravendita.

La sentenza impugnata, essendosi limitata a qualificare come caparra confirmatoria gli importi oggetto dei versamenti contestati, senza però dare alcun rilievo alla funzione che, anche alla luce dell'esito complessivo dell'operazione negoziale, tale caparra aveva concretamente realizzato, si è posta in contrasto con l’orientamento della giurisprudenza di legittimità richiamato, rendendo necessario un nuovo esame nel merito della vicenda.